Roosvelt — Thu, 06 Oct 2005 15:07:49 GMT

Comme en 1991, la bulle immobilière est mondiale. Mais dans tous les pays occidentaux, la bulle a pris des proportions encore jamais atteinte dans le passé. Mondialisation oblige, les politiques monétaires et les marchés financiers se calquent les uns sur les autres, la pensée unique se généralise.

Tous les pays ont ainsi connu une explosion du prix de la pierre, les pays européens (même de l’Est), Etats-Unis, Afrique du Sud, Chine, Australie….Aucun continent n’a été épargné par la bulle immobilière.

Au tableau d’honneur des meilleurs élèves on trouve : l’Irlande (+181%), l’Afrique du Sud (+168%), la Grande-Bretagne (+132%), Espagne (+125%) et l’Australie (+110%)

La France fait à coté figure de « petit joueur » par rapport aux hausses des ses voisins : « seulement » +70% selon l’INSEE en Province et +100% à Paris entre 1998 et 2004 (bhou ! ils sont trop nazes ces français!!!).

Cet écart avec les « meilleurs » pays permet d’ailleurs à la thèse du « rattrapage des prix » de prospérer. Et oui, pourquoi ne serions nous pas capable de délirer un peu plus alors que nos voisins le font bien ? On nous rassure en nous indiquant que l’endettement pourtant record des français cette année n’égaleraient pas encore celui des pays anglo-saxons et que par conséquent nous aurions encore « de la marge » (on oublie pourtant de dire également que les déficits publics en Angleterre n’égalent pas encore les nôtres par conséquent, faut-il en déduire aussi qu’ils auraient encore de la « marge » avant de nous dépasser ?).

Ca me fait penser qu’un jour, ma boulangère m’a demandé si on se noyait plus vite avec la tête sous 20cm d’eau ou sous 100 mètres de fond !!

Deux pays sont demeurés en marge du délire immobilier et n’ont connu aucune hausse de l’immobilier depuis 20 ans et au contraire, ont vu le prix de leur immobilier continuer à chuter : l’Allemagne et le Japon.

Pourquoi ces deux pays sont-ils demeurés en dehors de la « fête » immobilière mondiale alors qu’ils connaissent les mêmes taux bas que les autres pays (encore plus bas au Japon) ?

Tout d’abord, l’Allemagne et le Japon, ont une population plus âgée que les autres pays industriels, en cela ils reflètent ce que sera notre pays dans moins d’une décennie. Or, on n’achète pas un bien immobilier sur 20 ans de crédit lorsqu’on a 60 ans ou plus.

En outre, l’Allemagne possède la particularité de posséder une majorité de locataires (seulement 47% de la population y est propriétaire). Par conséquent, le gouvernement n’avait aucun intérêt politique à y faire grimper les prix par des mesures fiscales du type De Robien etc… Avec une majorité de locataire, « l’effet de richesse » qui enrichit virtuellement les propriétaires et les poussent à faire monter les prix, n’avait aucune chance de prospérer en Allemagne.

Chez notre voisin allemand, les prix à la vente ou à la location nous apparaissent aujourd’hui vu de la France totalement dérisoires. Des belles maisons avec terrain pour 30 000 euros ou des 100m2 loué à Berlin pour 500 euros sont des ordres de grandeur qui nous sont (pour l’instant) inconnus.

Les prix de l’immobilier en Allemagne ont ainsi été divisés par 3 en seulement 10 ans !

Le Japon, pour sa part, qui a connue la plus grosse spéculation immobilière à la fin des années 1990, ne s’est jamais remis de l’éclatement de la bulle. Le système bancaire japonais s’est retrouvé totalement sinistré et la déflation des prix s’est installée dans le pays. Chaque année les prix de l’immobilier japonais continuent ainsi de chuter de 1 à 3% en moyenne.Les ménages qui avaient souscrit des prêts sur des très longues durées à la fin des années 1990 (jusqu’à 50 ans au Japon), se retrouvent avec des difficultés financières inextricables.

On constate que se sont les pays qui comptent la plus grande proportion de propriétaires qui ont connu la spéculation la plus sévère (Ex : le Royaume Uni et l’Espagne comptent plus de 80% de propriétaires). La France qui comporte 57% de propriétaires a donc connu pour sa part un scénario spéculatif médian.

Contrairement à une idée véhiculée par les professionnels et toujours relayée par ma boulangère, il n’existe pas une prétendue marge de manœuvre de rattrapage des prix à la hausse en France du fait que cette dernière n’aurait pas encore une proportion de propriétaires aussi importante que ces voisins européens. Selon cette « thèse », il existerait donc un « important réservoir d’acheteur » en France parmi les 43% de ménages qui sont encore pas encore propriétaires et seraient donc les moteurs d’une future hausse des prix.

Or, comme nous l’avons vu l’Allemagne connaît une proportion de propriétaire très inférieure à la France et cette dernière ne fluctue quasiment pas. Mais surtout, l’histoire des précédentes bulles immobilières nous enseigne que la proportion entre locataires et propriétaires dans chaque pays ne fluctue que de quelque pour cent, à la hausse ou à la baisse, entre la période précédent une bulle et la période qui lui succède.

Ainsi, en France entre 2000 et 2005, la proportion de propriétaires n’est passée que de 54% à 57% alors que les prix doublaient sur cette même période. Ainsi en fait, les propriétaires ne surenchérissent-ils qu’entre eux en vase clos : les vendeurs pensent réaliser une plus-value et pour leur part, les acheteurs pensent réaliser une bonne affaire (« car demain ça vaudra forcément encore plus cher, je suis un gros malin, hihi ! »).

A ce jour, les marchés immobiliers australiens et anglais se sont déjà retournés (respectivement en 2003 et 2004) et sont actuellement en phase de pré-krach (légère baisse des prix et chute du nombre des transactions). Les prix en Australie ont ainsi déjà chuté de plus de 10% et l’Angleterre débute sont 14^e mois consécutifs de baisse des prix. Quand on sait que l’évolution des prix à Paris suit celle de Londres avec environ 12 mois d’écart, on comprend mieux que les « ventes à la découpe » réalisés par les investisseurs institutionnels se démultiplient actuellement sur Paris (il devient urgent de refiler la patate chaude à des particuliers avertis).

Aux Etats-Unis les signes avant coureur de krach se multiplient également et font dire au président de la FED, Alan Grennspan : « qu’une baisse des prix de l’immobilier est désormais inévitable ».

Question :